4月からの消費税と不動産賃料への課税のタイミング
2014年02月03日
いよいよ4月から消費税が8％と上がりますが、大家さんの中には「まだ先だから」とのんびり構えている方も居らっしゃるようです。ですがあまりギリギリになるまで「契約内容の確認」を怠ると思わぬ損をしかねませんので注意が必要です。
＜損をする可能性のある契約書＞
賃料を「税込100万円」と記載されている場合には、たとえ消費税がUPしてもやはり「税込100万円」と言う風に解釈できますので、大家さんはUPした消費税分だけ「損をする」可能性が高くなります。
このような場合は早目にテナントさんへ4月からの賃料改定についてお知らせを発行した方が良いでしょう。
＜4月分の賃料はまだ消費税は5％？＞
賃料は「前月末の振込み」である場合が契約の殆ど9割を占めますが、「3月末」までに受領する「4月分の賃料」の場合は、それが例え「4月分の賃料」だとしても、適用される消費税は5％ですので、注意が必要です。
＜経過措置は殆どの契約には適用にはならないのでまず使えない＞
実は「一定の条件」を満たせば施行日以降の賃料に付いては引き続き5％の税率が適用されるとなっていますが、これはほぼ「使えない」と考えた方が良いでしょう。
何故なら「条件をクリアー出来る賃貸借契約は殆ど存在しない」からです。
その「経過処置が利用できる条件」とは、下記の3点の中から「1及び2」または「1及び3」の要件に該当している事と定められています。
事務所や店舗などの貸し付けの期間及びその期間中の対価の額が定められている事。
事業者が事情の変更等の理由により、その対価の額の変更を求める事が出来る旨の定めが無い事。
契約期間中に当事者の一方または双方がいつでも解約の申し入れをすることが出来る旨の定めが無い事、ならびにその貸し付けに関わる資産の取得価額と付随費用の合計額に対するその契約期間中に支払われる賃貸料の合計額が、100分の90以上であるように契約において定められている事。
如何ですか？殆どの契約書には例えば「公租公課のや経済情勢の変動などにより著しく・・・」など度言う文言が記載されてはいませんか？
つまり「期間中に賃料の増額を請求出来うる」事になるので、経過処置は適用できません。
また「中途解約3か月前、6か月前」などの「ごく普通の契約」も同様に「適用外」となります。
そうなると恐らく殆どの契約には「経過処置は適用にはならない」と考えた方が妥当でしょう。
結論は「国は増税した以上は何が何でも税金は回収する事が当たり前」と考えている、と言う事ですね。
株式会社ビルズ 代表取締役 井上 良介