＜新築ビル賃料の高騰と空室リスク＞
2025年11月12日
＜新築ビル賃料の高騰とその背景＞
１、現在徐々に増えてきている新築ビルの過剰な投資による課題
最近の新築ビルは、地域の相場賃料の 1.5倍から2倍 に相当する高額な賃料設定が目立ってきています。特に都心部では顕著になってきています。これは以下の要因が背景にあると考えられます。
２、建築費の高騰
鉄骨やコンクリート、設備機器、人件費などの上昇により、建設コストは従来よりも大きく跳ね上がっています。結果として、オーナー側は投資回収を急ぐために高い賃料を設定する傾向が強まっています。
３、無理な投資案件化のリスク
金利上昇や融資条件の厳格化の中で、開発を強行した案件では、収支計画に無理が生じやすくなっています。テナント需要や賃料相場を十分に検証せずに、建築費を回収するための「割高な賃料設定」に走るケースが出ています。
４，分析
需給バランスの歪み
相場を逸脱した高額賃料は収益が見込めないためテナント側から敬遠されやすく、空室リスクを高めます。特に中小規模の飲食・物販業者は負担感が強く、入居を見送る傾向が強まります。結果として「新築だが空室が目立つビル」という現象が一部で見られます。
５，ハイエンド vs ローカルの二極化
富裕層向けブランドや外資系高級テナントは高い賃料を受け入れる余地がありますが、ローカル需要を対象とするビルでは逆に不調要因となります。
＜今後の展望＞
短期的には、建築費高騰の影響で「高額賃料の新築ビル」が増える一方、テナント需要が追いつかず空室が長期化するリスクがあります。
中期的には、相場を逸脱した新築ビルの賃料は調整局面に入り、オーナー側が賃料引き下げやインセンティブ付与を行うケースが出てくる可能性があります。
投資家にとっては「見かけの収益性」よりも「需給に即した現実的な賃料設定」が問われる局面になりそうです。
＜まとめ＞
新築ビルの賃料水準が地域相場の1.5倍～2倍に高騰している背景には、建築費の上昇と投資回収を急ぐ無理な事業計画が存在します。しかし、テナント需要との乖離が大きければ、空室リスクが増し、将来的に賃料の調整が必要になる可能性が高いでしょう。市場は「開発コストベースの賃料」ではなく、「テナントが持続的に支払える賃料」に収斂していくことが予想されます。
株式会社ビルズ 代表取締役 井上 良介