＊店舗仲介特記＊店舗賃料のバブルが続くが、局地的で限定的な理由
2025年02月18日
店舗賃料のバブルが続くが、局地的で限定的な理由最近の店舗賃料の高騰は続いていますが、全体的な市場ではなく特定のエリアや業態に限られる傾向があります。
その理由として、以下のような要因が考えられます。
需要が集中するエリアが限定的
(1) 人気エリアへの一極集中
東京・大阪・名古屋などの大都市圏の中心部では、インバウンド需要や再開発の影響で賃料が上昇。
特に銀座、表参道、渋谷、新宿などの高級・観光エリアは需要が強く、バブル的な賃料高騰が発生。
地方都市や郊外では人口減少や消費行動の変化で、逆に賃料が停滞・下落しているケースが多い。
(2) 再開発エリアの賃料上昇
再開発により新しい商業施設が誕生するエリアでは、賃料が一気に上昇。
例：虎ノ門・渋谷・日本橋などは大規模再開発でブランド価値が向上し、高額賃料を維持。
インバウンド消費の影響
訪日外国人の増加により、観光客向けの店舗（ラグジュアリーブランド、飲食、ドラッグストアなど）の賃料が上昇。
しかし、インバウンド需要が強いのは都心や観光地周辺に限られ、その他のエリアでは影響が限定的。
企業の二極化
(1) 資本力のある企業が競争
グローバルブランド、大手飲食チェーン、商業施設の運営会社などが好立地物件を奪い合う。
その結果、人気エリアでは賃料の高騰が続くが、中小企業は撤退を余儀なくされる。
(2) ローカルビジネスの撤退
個人経営の店舗やローカル企業は、賃料高騰に対応できずに閉店。
そのため、商圏のバブルが起きるエリアは、大手企業が進出する場所に限られる。
業態別の賃料格差
(1) 高利益業態の強気な賃料交渉
高利益率を確保できるブランドショップ、高級レストラン、ドラッグストアなどは高額賃料を許容。
例：銀座の一等地では、ラグジュアリーブランドが高額賃料でも出店を継続。
(2) 低利益業態の撤退
小売店や中小飲食店は賃料上昇の影響を受けやすく、撤退が相次ぐ。
そのため、バブルが発生するのは、収益性の高い業態が出店するエリアに限られる。
オンライン販売との競争
EC（電子商取引）の普及でリアル店舗の必要性が減少し、需要の偏りが発生。
その結果、リアル店舗の価値が高いエリア（ブランド価値を維持するためのショールーム型店舗など）だけが賃料高騰。
金融環境の変化
日本の低金利政策が続くことで、不動産投資の魅力が高まり、賃料の上昇要因に。
しかし、金利が上昇すれば投資意欲が低下し、一部のエリアでは賃料が調整される可能性も。
結論
賃料バブルは続くが、すべてのエリア・業態ではない。
都心・観光地・再開発エリア・高利益業態に限定的。
中小店舗や地方都市ではむしろ賃料が下落する傾向。
金利や経済環境の変化によって、今後調整が入る可能性もあり。
東京で不動産事業をされているのであれば、人気エリアの短期的な賃料上昇を活用しつつ、中長期的なリスク管理を考慮することが重要ですね。
投資や物件選定に関して、具体的なエリア分析が必要であれば、お手伝いできます！
株式会社ビルズ 代表取締役 井上 良介