＊店舗仲介特記＊誘い水としての段階賃料
2010年12月09日
オフィス市場では依然として空室率が高く、都心のオフィス街では「街を歩けば空室にあたる」というくらいに、テナント募集の張り紙が目立ちます。店舗仲介の現場でも、前号でも触れましたが、店舗も長期間空きっぱなしの物件が増えてきました。
毎月の募集変更物件を見ていると、「おや、ここは2ヶ月前にも10％賃料ダウンしていたはずだけど、またダウンするのか」という店舗物件も数多く目に付きます。
最近感じるのは、「周囲の相場が少しずつ下がっているから、それに合わせて少しずつ下げる」という対応が、必ずしも得策ではないのではないか？ということです。
この不況下では、店舗仲介を通じて出店する企業側の事情を聞くと、賃貸契約に関わる費用と店舗内装費用を合わせた初期投資費用を、そう簡単には捻出することができません。
その上、開店と同時に発生する人件費や諸費用のランニングコストを吸収し、毎月黒字売上に持っていくことはさらに難しいのです。
実際には、店舗の保証金は以前ほど高額ではなくなりました。
バブル期は賃料の50ヶ月分が当たり前、その後30ヶ月、20ヶ月と下がり、現在では平均8〜12ヶ月程度でしょうか。
それならば、店舗仲介の視点から見ても、お店が開店から軌道に乗るまでのランニングコストを下げる工夫をすれば、テナントも借りやすくなるのではないか？と考えます。
出店企業は「いち早く黒字化した店舗」はなかなか手放しません。
そうなれば、大家さんにとっても長期間安定して賃料収入が見込めるわけです。
そこで、貸主側が少しでも早く「テナントの黒字化」に協力することは、長い目で見れば決して損ではないと思います。
具体的には、例えば「契約初年度は賃料半額」と設定し、3年間は段階的に賃料UPを予め契約時に約定する、万が一短期間で退去した場合には別途「ペナルティ」を設けるなど、工夫の余地があります。
他にも方法は色々とあります。
店舗仲介の経験からも、冒頭に触れたように「長期間空室、時々募集条件を下げる」ことを繰り返すよりも、借り手側は何を必要としているのか？を考え、そのための条件設定を行えば、よりお互いに繁栄できる機会も増えるのではないかと思います。
株式会社ビルズ 代表取締役 井上 良介