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思惑で動く「不動産売買・投資」 実需で動く「不動産賃貸」

2013年07月02日

不動産の商いには大きく分けて「売買・投資」と「賃貸」の2つの種類が有ります。

アベノミクススタート以来、景況感と言う様々な「思惑」による「不動産への投資」が活発になってきましたが、賃貸相場は実需が基本なため、まだ今の所そう大きな賃料相場の変化は表れていません。

特に店舗用賃貸相場は「不動産賃貸の実需」の中でも最先端の市場を反映してます。

テナント側の出店戦略は昔の「経営者の直観」で決めていた頃に比べれば、今や非常に複雑になり、10年前とはターゲットとなる「顧客層」も、「競争相手」さえもネットの台頭などで激変しています。

それにともない「必要とされる坪数」や「設備・用途変更・駐車場」などのスペックも刻々と変化しているので、

それらの変化の全てが「店舗の実需用」に反映されてきます。

これらの顧客のニーズの変化に気づかない、または対応が取れない店舗物件は、場所や賃料には関係なく、なかなかテナントが埋まらないと言う状況にも陥りる事が度々あります。

昨今の顧客のニーズの変化の流れの中でも特に顕著な流れや傾向ありますが、その中の代表的な例をいくつか挙げると、「コンビニは徐々に大型化」「居酒屋は徐々に小型化」「物販はネット販売と競争が激化」「介護や保険店舗など新たなサービス店舗が普及」「ファミレスはカフェや少人数の二人席拡充などに注力」「個人利用者向けカラオケの発生」などなどがあります。

これらの傾向から、運営する企業側は少子高齢化社会及び少人数での利用客への対応、という日本特有の大きな世代変化や構成する割合変化に沿って様々な工夫やアイディアを模索している事は明らかです。

ですから貸す側も出店者側のニーズをくみ取りながら、出来る範囲は協力する姿勢で無ければ今後の景気の波の中では益々貸室の稼働率に差が付いてくる事は間違いありません。

余談ですが、ここ最近ビル側の「検査済み証」の不備による機会損失が増えています。

例えば、「飲食店」・「物販店」・「娯楽店」・「サービス店」・「事務所」などが退去して、それぞれ後継テナントを他の業態の職種に貸そうとすると、以前の比較的法制上の制限が緩やかだったころに比べて、今は必ず「検査済み証」を元に書類申請を行い「用途変更手続き」が必要になります。(100平米を超える場合)

ところが「売買による所有者の変更」が行われた物件の場合に、この「検査済み証」が見当たらない、と言うケースが非常に多く存在します。

これらのケースでは残念ながらせっかく引き合いの入った優良テナントさんのお話もお断りせざるを得ない事になります。

売買により貸しビルなどを取得されているオーナー様は、念のために早目に検査済み証の有無のご確認をされる事をお勧めします。

株式会社ビルズ 代表取締役 井上 良介

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